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AMIANTE
réglementation
Les règles applicables
en matière d'amiante sont issues d'un décret du 7
Février 1996 relatif à la protection de la population
contre les risques sanitaires liés à une exposition
à l'amiante dans le secteur bâti. Ce décret
a été complété par un autre du 12 Septembre
1997, ainsi que par 2 arrêtés du 7 Février 1996
et une circulaire du 26 Avril 1996. Cette réglementation
s'applique à tous les immeubles, quelle que soit leur destination,
sauf si l'immeuble ne comporte qu'un seul logement (maisons individuelles
par exemple), ainsi qu'aux parties privatives et communes des copropriétés.
Depuis le 1er Janvier 1997, il existe une interdiction de principe
de l'amiante.
Le propriétaire de l'immeuble doit rechercher la présence
d'amiante dans les flocages pour les immeubles construits avant
le 1er Janvier 1980, dans les calorifugeages pour ceux construits
avant le 29 Septembre 1996, et dans les faux-plafonds pour ceux
construits avant le 1er Juillet 1997. Il peut cependant transférer
ces obligations , pour les mettre à la charge du locataire
par exemple (sauf en cas de bail d'habitation soumis à la
loi de 1989). Dans ce cas, c'est le locataire qui sera sanctionné
en cas de non-respect des obligations, par une amende pénale
de 10 000F (50 000F pour les personnes morales).
Pour les immeubles construits entre 1950 et 1980, le diagnostic
doit avoir été établi avant le 31 Décembre
1998, et s'il a été construit avant 1950 ou après
1980, avant le 31 Décembre 1999.
Enfin, depuis la loi SRU du 13 Décembre 2000, lors de toute
promesse unilatérale de vente ou d'achat, ou de tout acte
constatant ou réalisant la vente d'un immeuble bâti,
un document attestant de la présence ou non d'amiante, ou
de matériaux ou produits en contenant , doit être annexé,
sinon, aucune clause exonérant le vendeur de la garantie
des vices cachés qu'il doit au titre de l'amiante ne pourra
être stipulée dans l'acte.
La réglementation instaure 4 étapes :
• 1ère étape : recherche d'amiante
Lorsque le propriétaire ignore la présence d'amiante
dans son immeuble, il doit consulter tous les documents relatifs
à la construction ou aux travaux de rénovation de
l'immeuble (factures, produits utilisés…), et s'il ne
détecte rien de suspect, il doit recourir à un contrôleur
technique ou à un technicien disposant d'une assurance professionnelle
pour ce type de mission (ils sont les seuls à pouvoir procéder
à ce contrôle), afin qu'ils procèdent à
la recherche sur l'immeuble lui-même. S'ils ont un doute sur
la présence ou non d'amiante, ils analysent les prélèvements
effectués sur l'immeuble.
• 2ème étape :vérification de l'état
de conservation des flocages, calorifugeages et faux-plafonds
Lorsque l'un des techniciens a détecté la présence
d'amiante, en fonction de l'état de conservation de celle-ci,
le propriétaire est astreint à différentes
obligations. L'état de conservation est défini par
l'accessibilité du matériau contenant de l'amiante,
son exposition à des frottements, s'il est fréquemment
manipulé ou exposé à des risques de dégradation
rapide…
Il doit tout d'abord faire mesurer le niveau d'empoussièrement
: s'il est inférieur ou égal à 5 fibres par
litre, il doit procéder à une surveillance régulière
du niveau d'empoussièrement.
S'il est compris entre 5 et 25 fibres par litre, il doit faire effectuer
périodiquement un contrôle de l'état de conservation
des matériaux, dans le délai de 3 ans suivant la remise
des résultats, ou lors de la modification de l'immeuble ou
de son usage.
Si le niveau d'empoussièrement est supérieur à
25 fibres par litre, il doit procéder à des travaux
dans les 12 mois qui suivent le constat technique
• 3ème étape : les travaux
Lorsque l'immeuble est en copropriété, leurs modalités
doivent être votées à la majorité absolue
des voix des copropriétaires (article 25e de la loi de 1965).
Ces travaux doivent être exécutés dans les 12
mois qui suivent la réception du rapport des techniciens.
Les déchets doivent être conditionnés de manière
étanche.
A l'issue des travaux et avant restitution des locaux, le propriétaire
doit à nouveau faire mesurer le niveau d'empoussièrement,
qui doit être inférieur à 5 fibres par litre.
Si l'amiante n'est pas totalement retirée (en cas de déflocage
partiel ou d'encoffrement), un contrôle doit être effectué
dans le délai de 3 ans.
• 4ème étape : la communication des résultats
du contrôle
Le rapport rendu par le technicien doit être mis à
la disposition des occupants, ainsi que des agents de l'administration
(inspecteur du travail par exemple), et le propriétaire doit
communiquer ce rapport à tous les entrepreneurs qui effectueront
des travaux dans l'immeuble contrôlé. Il doit constituer,
conserver et actualiser ce dossier technique.
Si l'immeuble est en copropriété, le syndic doit conserver
le diagnostic et informer les copropriétaires des obligations
qui leur incombe.
subventions
et avantages fiscaux
• L'ANAH (Agence
Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) octroie des subventions
pour les travaux d'élimination ou d'isolation des matériaux
contenant de l'amiante, par le biais d'une aide à l'amélioration
de l'habitat (le dossier doit être déposé à
l'ANAH), ou par une prime à l'amélioration de l'habitat
(la demande devant être faite auprès de DDE du lieu
du logement ou à la préfecture pour les immeubles
situés à Paris)
• Une réduction d'impôt est accordée pour
les travaux d'enlèvement, de fixation et d'encoffrement des
matériaux contenant de l'amiante, mais uniquement pour les
travaux, et non pour les dépenses de recherche et d'analyse.
Cette réduction est de 20% du montant total des travaux (coût
+ main d'œuvre), dans la limite de 20 000F pour les célibataires,
veufs ou divorcés, et 40 000F pour les couples mariés
soumis à une imposition commune, plus 2 000F par personne
à charge et pour le premier enfant, 2 500F pour le second
enfant et 3 000F pour le troisième
• Les dépenses de recherche et d'analyse sont entièrement
déductibles du revenu foncier, pour leur montant effectif
• Si l'immeuble est à usage d'habitation, les dépenses
de fixation, enlèvement ou encoffrement sont aussi déductibles
du revenu foncier.
PLOMB
réglementation
Le saturnisme provient de deux
sources : l'eau ou les peintures dégradées, car pendant
longtemps, les peintures étaient faites à base de
plomb. Elles sont interdites depuis 1948, mais les risques n'ont
pas disparu.
La loi du 29 Juillet 1998, intégrée dans le Code de
la Santé Publique, ainsi qu'un décret du 9 Juin 1999
et 3 arrêtés du 12 Juillet 1999 ont pour but la lutte
contre les risques d'intoxication au plomb. Cette réglementation
comporte deux volets : une partie est relative aux mesures à
prendre pour lutter contre la présence de plomb, et l'autre
à la vente des immeubles situés dans une zone à
risque. Par ailleurs, le préfet est chargé d'établir
un plan des zones à risque par arrêté préfectoral,
affiché en mairie, (des copies sont adressées aux
chambres départementales des notaires et aux barreaux), reporté
sur le POS, et inséré dans deux journaux d'annonces
légales.
• Lutte contre la présence de plomb
Dès que le préfet est informé d'un risque de
saturnisme touchant un mineur (les médecins étant
obligés de signaler à la DDASS tout cas de saturnisme),
il doit faire procéder à un diagnostic de l'immeuble
habité par ce mineur, pour déterminer s'il existe
un risque d'accessibilité ou d'intoxication au plomb. Si
ce diagnostic se révèle positif, le préfet
ordonne au propriétaire, ou au syndicat des copropriétaires
si l'immeuble est en copropriété, de procéder
à des travaux, par LRAR, en y joignant le résultat
du diagnostic. Les occupants de l'immeuble sont par ailleurs informés
de la présence de plomb.
Le propriétaire, ou le syndicat des copropriétaires,
a 10 jours pour contester la décision du préfet, devant
le juge des référés, ou ils peuvent s'engager
à effectuer les travaux prescrits dans le mois qui suit la
notification de la décision du préfet. Ces travaux
consistent en un remplacement (des tuyaux par exemple) ou un recouvrement
des surfaces créant le risque.
Si les propriétaires restent passifs, le préfet peut
faire exécuter les travaux à leurs frais, les coûts
d'hébergement provisoire des occupants étant aussi
à leur charge.
Après l'exécution des travaux, un nouveau contrôle
est effectué, par inspection des lieux et analyse des poussières
prélevées sur le sol.
A noter: les obligations qui incombent au propriétaire peuvent
être mises conventionnellement à la charge du locataire.
• La vente des immeubles situés dans une zone
à risque définie par arrêté
Un état de risque d'accessibilité au plomb datant
de moins d'un an doit être annexé à toute promesse
unilatérale, de vente ou d'achat, ainsi qu'à tous
les actes constatant ou réalisant une vente d'immeuble affecté
à l'habitation au moins pour partie, lorsque l'immeuble a
été construit avant 1948, et qu'il est situé
dans une zone à risque. Si le diagnostic n'est pas annexé,
aucune clause exonérant le vendeur de la garantie des vices
cachés au titre des risques d'accessibilité au plomb
ne pourra être stipulée. Ce document doit désigner
les surfaces constituées par un revêtement contenant
du plomb, le niveau de concentration de celui-ci, la méthode
de détection utilisée, ainsi que l'état de
conservation des surfaces.
Sice diagnostic révèle la présence de plomb,
le vendeur, ou son mandataire, doit en informer le préfet,
qui met en œuvre la procédure expliquée ci-dessus
A noter : il est important de prévoir dans l'acte de vente
qui, du vendeur ou de l'acquéreur, aura la charge des travaux
si du plomb est découvert
subventions et avantages fiscaux
• L'ANAH (Agence
Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) octroie des aides
pour l'exécution des obligations relatives à la lutte
contre le saturnisme, il faut déposer une demande auprès
de la délégation départementale de l'ANAH
• Les travaux de traitement contre le plomb ouvrent droit à
une réduction d'impôt, à condition qu'ils soient
effectués après un diagnostic technique positif, mais
cette réduction ne s'applique qu'aux travaux et non aux dépenses
de diagnostic. . Cette réduction est de 20% du montant total
des travaux (coût + main d'œuvre), dans la limite de
20 000F pour les célibataires, veufs ou divorcés,
et 40 000F pour les couples mariés soumis à une imposition
commune, plus 2 000F par personne à charge et pour le premier
enfant, 2 500F pour le second enfant et 3 000F pour le troisième
• Pour ce qui concerne la recherche et l'analyse de la présence
de plomb, il existe un crédit d'impôt, sur présentation
des factures. Il y a cependant un plafond : pour les dépenses
payées depuis le 15 Octobre 1998, il est de 10 000F pour
les contribuables isolés (célibataires, divorcés
ou veufs), et 20 000F pour les couples mariés soumis à
imposition commune, auquel il fait rajouter 1000F par personne à
charge et pour le premier enfant, 1500F pour le second enfant, et
2000F pour le troisième. Le taux du crédit d'impôt
s'appliquant à cette assiette est de 20%.
LES TERMITES
réglementation
La loi du 8 Juin 1999 a pour
but de lutter contre la propagation des termites et autres insectes
xylophages (lyctus, vrilettes, capricornes…). Cette loi est
complétée par un décret du 3 Juillet 2000.
Cette réglementation s'applique aux bâtiments et aux
terrains nus s'il existe un risque de propagation aux habitations
voisines, et les obligations ne pèsent pas uniquement sur
les propriétaires, mais aussi sur les locataires qui, dès
qu'ils ont connaissance de la présence de termites, doivent
le déclarer à la mairie, par LRAR ou par dépôt
contre décharge. Si l'immeuble est en copropriété,
les obligations pèsent sur le syndicat des copropriétaires
lorsque des termites sont détectées dans les parties
communes.
La déclaration doit mentionner :
• l'identité du déclarant
• les éléments d'identification de l'immeuble
• l'énumération des indices révélant
la présence de termites
• date et signature.
La réglementation comporte deux volets : le premier est relatif
aux mesures de prévention et d'éradication, le second
à la vente d'immeubles touchés par les termites et
autres insectes xylophages.
• Prévention et éradication des termites
Le préfet ou le conseil municipal déterminent les
zones touchées ou qui risquent de l'être. Dans la zone
établie par le conseil municipal, le maire peut obliger les
propriétaires des immeubles ou terrains touchés à
faire effectuer des travaux de recherche dans un délai de
6 mois, des travaux préventifs voire d'éradication
si nécessaire. Si après mise en demeure restée
infructueuse, le propriétaire reste passif, le maire, après
autorisation du président du TGI, peut faire procéder
d'office et aux frais du propriétaire, à la recherche
et aux travaux (préventifs ou d'éradication).
Si le préfet ordonne la démolition totale ou partielle
d'un bâtiment infesté de termites, le bois et tous
les matériaux doivent être incinérés.
Une déclaration doit ensuite être effectuée
auprès de la mairie, indiquant :
• l'identité de celui ayant effectué les opérations
d'incinération
• l'identification de l'immeuble, des bois et matériaux
contaminés
• la nature de l'incinération ou du traitement
• le lieu de décharge des matériaux
• la date et la signature.
Cependant, si l'incinération sur place n'est pas possible,
il faut traiter les matériaux avant de les transporter.
• Vente d'un immeuble situé dans une zone touchée
par les termites
Un état parasitaire ayant moins de 3 mois doit être
annexé à l'acte authentique de vente, et dans ce cas,
la clause exonérant le vendeur des vices cachés consécutifs
aux termites est valable si le vendeur n'est pas un professionnel.
Mais l'obligation d'annexer ce état parasitaire ne concerne
que les termites et non les autres insectes xylophages, et n'est
obligatoire que pour la vente d'immeubles bâtis situés
dans une zone contaminée ou qui risque de l'être.
L'état parasitaire doit contenir :
• l'identification de l'immeuble
• les parties visitées et celles qui ne l'ont pas été
• les éléments infestés et ceux qui ne
le sont pas
• la date
A noter : cette obligation
ne concerne que les actes de vente et non les promesses de vente,
mais il est plus prudent de prévoir dans les promesses synallagmatiques
de vente ou dans les promesses unilatérales de vente après
la levée de l'option, une condition suspensive de production
d'un état parasitaire négatif lors de la vente, car
dans le cas contraire, l'acquéreur sera obligé d'acheter,
malgré la présence de termites.
• Sanctions
Si aucune déclaration n'est faite à la mairie, une
amende de 3 000F est encourue
Si il n'est pas procédé à l'incinération,
une amende 10 000F (20 000F en cas de récidive) est encourue
Si la déclaration d'incinération n'est pas faite,
une amende de 5 000F est encourue.
réglementation
La loi du 8 Juin 1999 a pour
but de lutter contre la propagation des termites et autres insectes
xylophages (lyctus, vrilettes, capricornes…). Cette loi est
complétée par un décret du 3 Juillet 2000.
Cette réglementation s'applique aux bâtiments et aux
terrains nus s'il existe un risque de propagation aux habitations
voisines, et les obligations ne pèsent pas uniquement sur
les propriétaires, mais aussi sur les locataires qui, dès
qu'ils ont connaissance de la présence de termites, doivent
le déclarer à la mairie, par LRAR ou par dépôt
contre décharge. Si l'immeuble est en copropriété,
les obligations pèsent sur le syndicat des copropriétaires
lorsque des termites sont détectées dans les parties
communes.
La déclaration doit mentionner :
• l'identité du déclarant
• les éléments d'identification de l'immeuble
• l'énumération des indices révélant
la présence de termites
• date et signature.
La réglementation comporte deux volets : le premier est relatif
aux mesures de prévention et d'éradication, le second
à la vente d'immeubles touchés par les termites et
autres insectes xylophages.
• Prévention et éradication des termites
Le préfet ou le conseil municipal déterminent les
zones touchées ou qui risquent de l'être. Dans la zone
établie par le conseil municipal, le maire peut obliger les
propriétaires des immeubles ou terrains touchés à
faire effectuer des travaux de recherche dans un délai de
6 mois, des travaux préventifs voire d'éradication
si nécessaire. Si après mise en demeure restée
infructueuse, le propriétaire reste passif, le maire, après
autorisation du président du TGI, peut faire procéder
d'office et aux frais du propriétaire, à la recherche
et aux travaux (préventifs ou d'éradication).
Si le préfet ordonne la démolition totale ou partielle
d'un bâtiment infesté de termites, le bois et tous
les matériaux doivent être incinérés.
Une déclaration doit ensuite être effectuée
auprès de la mairie, indiquant :
-l'identité de celui ayant effectué les opérations
d'incinération
-l'identification de l'immeuble, des bois et matériaux contaminés
-la nature de l'incinération ou du traitement
-le lieu de décharge des matériaux
-la date et la signature.
Cependant, si l'incinération sur place n'est pas possible,
il faut traiter les matériaux avant de les transporter.
• Vente d'un immeuble situé dans une zone touchée
par les termites
Un état parasitaire ayant moins de 3 mois doit être
annexé à l'acte authentique de vente, et dans ce cas,
la clause exonérant le vendeur des vices cachés consécutifs
aux termites est valable si le vendeur n'est pas un professionnel.
Mais l'obligation d'annexer ce état parasitaire ne concerne
que les termites et non les autres insectes xylophages, et n'est
obligatoire que pour la vente d'immeubles bâtis situés
dans une zone contaminée ou qui risque de l'être.
L'état parasitaire doit contenir :
-l'identification de l'immeuble
-les parties visitées et celles qui ne l'ont pas été
-les éléments infestés et ceux qui ne le sont
pas
- la date
A noter : cette obligation
ne concerne que les actes de vente et non les promesses de vente,
mais il est plus prudent de prévoir dans les promesses synallagmatiques
de vente ou dans les promesses unilatérales de vente après
la levée de l'option, une condition suspensive de production
d'un état parasitaire négatif lors de la vente, car
dans le cas contraire, l'acquéreur sera obligé d'acheter,
malgré la présence de termites.
• Sanctions
Si aucune déclaration n'est faite à la mairie, une
amende de 3 000F est encourue
Si il n'est pas procédé à l'incinération,
une amende 10 000F (20 000F en cas de récidive) est encourue
Si la déclaration d'incinération n'est pas faite,
une amende de 5 000F est encourue.
Les termes immobiliers
ACHAT EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT
Achat sur plan. L' acquéreur paye le prix du bien acquis
au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
ACTE AUTHENTIQUE
Contrat ou avant-contrat signé devant notaire.
AMIANTE
Les propriétaires des immeubles à usage d'habitation
comportant plus d'un logement sont tenus de faire rechercher la
présence de flocages contenant de l'amiante dans les immeubles
construits avant le 1er janvier 1980, la présence de calorifugeages
contenant de l'amiante dans les immeubles construits avant le 29
juillet 1996 et la présence de faux plafonds contenant de
l'amiante dans les immeubles construits avant le 1er juillet 1997.
ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGES
Assurance obligatoire couvrant un bâtiment contre les risques
décennaux de la construction.
BENEFICIAIRE
Terme désignant l'acheteur dans la rédaction d'un
avant-contrat.
BON DE VISITE
Reconnaissance par les acquéreurs d'avoir visité un
bien par l'intermédiaire d'une agence immobilière.
CARTE PROFESSIONNELLE
Les personnes exerçant les activités d'achat , de
vente, de location et de gestion de biens immobiliers doivent être
titulaires d'une carte professionnelle délivrée par
le Préfet et renouvelable chaque année. La carte précise
si son titulaire peut ou non recevoir des fonds.
CERTIFICAT DE SURFACE
Métrage précis de votre bien. Ce document est essentiel
pour le bon déroulement de la vente. La loi Carrez a rendu
obligatoire cette Mesure depuis le 18 juin 1997 pour toutes les
ventes des biens en copropriété.
CERTIFICAT D'URBANISME
Document administratif donnant l'état des règles d'urbannisme
applicables sur un terrain au jour où il est établi.
CLAUSE PENALE
Voir indemnité d'immobilisation.
COMPROMIS
DE VENTE
Voir promesse de vente bilatérale.
CONDITIONS SUSPENSIVES
Outre les éventuelles conditions suspensives d'obtention
de prêts et de transmission d'une attestation relative à
l'amiante, les parties co-contractantes peuvent soumettre la réalisation
de la vente du bien ç des conditions stipulées au
seul profit de l'acquéreur, lequel pourra toujours y renoncer.
C.O.S.
Coefficient d'occupation des sols : le C.O.S. sert à définir
le rapport entre la surface du terrain et le droit de construire
de la surface hors œuvre net ( S.H.O.N.). Un C.O.S. de 0.4
affecté à un terrain de 500 m2 permet de construire
500x0.4 = 200 m2 de S.H.O.N., si le plan d'occupation des sols (P.O.S.)
le permet.
C.O.S. RESIDUEL
Définit sur un terrain où il y a déjà
une construction, le droit d'ériger une construction additionnelle.
Si sur un terrain de 500 m2, il y a déjà une maison
de 160 m2 (S.H.O.N .) et que le C.O.S ; est de 0.4 on peut y construire
40 m2 (S.H.O.N .), si le P.O.S. le permet.
DROITS DE PREEMPTION
Droit d'achat prioritaire permettant à une personne privée
ou à une collectivité publique de se porter acquéreur
d'un bien immobilier, lors de la promesse de vente, en se substituant
à l'acheteur initial.
DROIT DE
MUTATION
Droits et taxes perçus par le notaire, lors d'une mutation
à titre gratuit ou onéreux ( vente, donation, succession,
pour le compte de l'Etat et des collectivités locales.
ETAT PARASITAIRE
La loi du 8 juin 1999 oblige à produire un état parasitaire
datant de moins de 3 mois en cas de vente d'immeuble situé
dans une zone contaminée.
GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
Cette garantie concerne le neuf : Sa durée est de 2 ans.
Elle vise les éléments d'équipement ( par exemple
: les radiateurs, les sanitaires…).
GARANTIE DECENNALE
Cette garantie concerne le neuf. Garantie d'une durée de
10 ans couverte par une assurance dommages-ouvrages.
GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT
Cette garantie concerne le neuf. La garantie de parfait achèvement
couvre, pendant un an, tous les dommages constatés dans le
procès-verbal de réception et tous ceux signalés
au constructeur pendant l'année qui suit la réception
( par lettre recommandée avec AR). Le promoteur, le constructeur
et tous les intervenants sont responsables.
HONORAIRES
Le montant des honoraires des agents immobiliers est libre depuis
le 1er janvier 1987. Chaque agence doit afficher ses tarifs.
HYPOTHEQUE
Garantie prise par un prêteur pour l'achat d'un bien immobilier
pour lequel il a consenti un crédit.
INDEMNITE D'IMMOBILISATION
Somme versée par l'acquéreur lors de la signature
d'une promesse de vente. Son montant s'élève au maximum
à 10% du prix de vente du bien. Cette somme sera de préférence
versée, non pas directement au vendeur, mais à un
agent immobilier, s'il est habilité à recevoir des
fonds, ou à un notaire.
JOUISSANCE
Faculté d'utiliser un bien immobilier ou d'en percevoir les
fruits ( loyers).
LOI SRU
La Loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre
2000 reforme le droit de l'urbanisme et instaure pour l'acquéreur
d'un bien dans l'ancien un droit de rétractation ou de réflexion
selon le cas. Le versement de sommes lors de la signature d'offres
unilatérales d'achat est prohibé à peine de
nullité de l'engagement.
MANDANT
Personne qui donne à une autre ( le mandataire) le pouvoir
d'accomplir en son nom un ou plusieurs actes juridiques.
MANDAT DE VENTE
Acte par lequel le mandant donne pouvoir au mandataire de vendre
un bien.
P.L.U.
Le plan Local d'Urbanisme est élaboré sur l'initiative
des communes et concerne l'ensemble du territoire de la commune.
PROMESSE DE VENTE
Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur
d'un bien immobilier. IL peut être établi, soit sous-seing
privé, soit devant notaire. Il existe deux sortes de promesse
de vente :
o La promesse unilatérale de vente : cette formule n'engage
pas l'acheteur
o La promesse bilatérale ( contrat synallagmatique) appelée
aussi compromis de vente : ce type d'accord engage l'acquéreur
au même titre que le vendeur.
PROMETTANT
Mot désignant la personne ( le vendeur) qui s'engage à
céder son bien au bénéficiaire ( l'acheteur),
lors de la signature d'une promesse de vente.
RISQUE D'ACCESSIBILITE AU PLOMB
Un état des risques d'accessibilité au plomb doit
être annexé à toute promesse unilatérale
de vente ou d'achat, à tout contrat réalisant et constatant
la vente d'un immeuble affecté en tout ou partie à
l'habitation, construit avant le 1er janvier 1948.
SERVITUDE
Contrainte limitant les conditions d'utilisation d'un bien immobilier.
SOCIETES DE CAUTION
Sociétés qui acceptent de garantir le paiement du
crédit immobilier n en cas de défaillance de l'emprunteur.
SYNDIC
Personne physique ou morale à laquelle est confiée
l'exécution des décisions du syndicat des copropriétaires.
TAXE D'HABITATION
Taxe due au titre des impôts locaux pour tout occupant d'un
logement au 1er janvier, qu'il soit propriétaire ou locataire,
à titre onéreux ou gracieux.
TAXE FONCIERE
Taxe due au titre des impôts locaux par tous les propriétaires
d'un logement.
INFORMATION JURIDIQUE
la construction :
La
VEFA :
( vente en l'état futur d'achèvement )
Ce type de contrat est nécessaire lorsqu'un promoteur décide
d'édifier une construction sur un terrain lui appartenant
et de vendre l'ensemble (terrain et construction) à un accédant
à la propriété.
Il a pour principale caractéristique d'être signé
avant l'achèvement des travaux. L'acquéreur devient
alors propriétaire du sol et progressivement de ce qui se
construit.
L'opération se déroule en deux temps : l'acheteur
doit tout d'abord signer un contrat de réservation avec le
promoteur. Aucune construction n'est encore faite, mais le contrat
préliminaire permet au promoteur de tester le marché
et de voir si la construction projetée sera rentable. Si
c'est le cas, il lance la construction et un contrat de vente vient
se substituer au contrat préliminaire.
Le contrat de réservation
Ce document contient les informations relatives à la localisation
du logement dans l'immeuble, sa surface habitable, son prix prévisionnel
ainsi qu'une note technique sommaire indiquant les matériaux
et éléments d'équipement utilisés pour
la construction. La date à laquelle la vente pourra être
conclue doit aussi y figurer.
On peut par ailleurs souligner deux spécificités de
ce type de contrat :
• Plus l'avant-contrat est signé tôt, moins le
dépôt de garantie est élevé. En effet,
il doit être égal à 5% du prix prévisionnel
de vente si celle-ci est réalisée dans un délai
inférieur à 1 an, et à 2% si ce délai
est inférieur à 2 ans. Enfin, si la vente est réalisée
plus de 2 ans après la signature du contrat préliminaire,
aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé
par le promoteur.
• Le promoteur envoie le contrat préliminaire à
l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé
de réception. Ce dernier dispose ensuite d'un délai
de 7 jours à compter de la réception de ce document
pour réfléchir et éventuellement revenir sur
sa décision. Dans ce cas, le dépôt de garantie
doit lui être intégralement restitué.
Le contrat de vente
Le contrat de vente est la suite logique du contrat préliminaire.
Il doit être adressé par le promoteur à l'acheteur
au moins un mois avant la date de signature. L'acquéreur
bénéficie de ce délai pour vérifier
que les termes du contrat de vente sont identiques à ceux
du contrat préliminaire. D'ailleurs si de trop grosses différences
apparaissent, il peut refuser de signer et se voir restituer l'intégralité
de son dépôt de garantie dans un délai de 3
mois.
Certaines clauses doivent obligatoirement figurer dans le contrat
de vente, à savoir : la description de l'immeuble vendu,
le prix, les délais de livraison, et les garanties* concernant
l'achèvement de l'immeuble apportées par le promoteur.
* Ces garanties consistent soit en une garantie d'achèvement
(engagement pris par une banque de verser l'argent nécessaire
à l'achèvement de la construction ou paiement échelonné
au fur et à mesure de la construction afin que l'acquéreur
ait les moyens d'achever sa maison en cas de faillite du promoteur),
soit une garantie de remboursement (engagement pris par une banque
de rembourser l'acquéreur si le vendeur n'est pas en mesure
d'achever la construction).
Les travaux sont payés par
l'acquéreur au fur et à mesure que la construction
avance. Des maximums sont posés par la loi au niveau de l'achèvement
des fondations (55%), du toit (70%) et de la construction elle-même
(95%). Le promoteur ne peut donc pas demander plus.
Lors de la prise de possession de l'immeuble par le nouveau propriétaire,
celui-ci dispose d'un délai d'un mois pour faire un contrôle
des lieux et ainsi prévenir le vendeur (par lettre recommandée
avec accusé de réception) de l'existence de vices.
Passé ce délai, le propriétaire bénéficie
pendant un an de la garantie de parfait achèvement lui donnant
droit à la réparation de tous les désordres
signalés durant le premier mois.
Le propriétaire dispose également d'une garantie d'au
moins 2 ans concernant les éléments d'équipement
du logement (fenêtres, portes…) et d'une autre de 10
ans sur le gros-œuvre (murs porteurs, toiture…).
Le
CCMI :
Dans le cadre d'un CCMI, c'est le futur propriétaire qui
a l'initiative de la construction et qui procure le terrain. Il
fait ensuite appel à un constructeur. Il existe deux types
de CCMI selon que les plans de la maison sont fournis par le propriétaire
ou par le constructeur.
Lorsque le constructeur fournit les
plans
Le contrat
Le constructeur et l'acquéreur signent un contrat de construction.
Ce document doit obligatoirement contenir des informations précises
concernant la nature, l'étendue et le coût des travaux
de construction. Les conditions de réalisation et les garanties
y afférents doivent également être mentionnées.
Le contrat est en outre signé sous conditions suspensives
d'obtention du permis de construire, d'un prêt immobilier,
etc.
L'acquéreur ne verse aucune somme au constructeur avant la
signature du contrat. En revanche, après la signature, il
est tenu de payer un dépôt de garantie égal
à 3% du prix de vente ou un acompte de 5% garanti par une
banque ou une assurance.
Il dispose ensuite d'un délai de 7 jours pour se rétracter
à compter de l'envoi par lettre recommandée avec accusé
de réception du contrat par le constructeur. Si tel est le
cas, l'acquéreur doit récupérer l'intégralité
des fonds versés lors de la signature.
Les documents joints au contrat
• les plans de la construction ;
• un dessin en perspective de la construction ;
• une notice descriptive fixant les obligations du constructeur
quant à la nature des travaux, du coût, des matériaux
à utiliser, etc. ;
• une notice d'information ;
• les attestations de garantie.
Le prix de la construction
Le prix mentionné dans le contrat correspond aux travaux
que le constructeur s'engage à réaliser mais aussi
à ceux que le propriétaire a décidé
d'effectuer lui-même. Ces derniers doivent être décrits
et chiffrés par le constructeur.
Le prix est payé au fur et à mesure de l'avancement
de la construction : 15% à l'ouverture du chantier (y compris
le dépôt de garantie ou l'acompte), 40% à l'achèvement
des murs, 60% à l'achèvement du toit, 75% à
l'achèvement des cloisons et enfin 95% à l'achèvement
des travaux d'équipement. Les 5% restant sont à régler
dans les 8 jours suivants la réception si celle-ci s'est
déroulée sans réserves.
Les garanties
Si le constructeur n'est pas en mesure d'achever la construction,
le propriétaire dispose d'une garantie de livraison. Le garant
( un assureur en général ) s'engage à prendre
les travaux à sa charge et à les terminer.
Après la réception des travaux, le constructeur bénéficie
d'une garantie d'1 an, dite de parfait achèvement, pour tous
les désordres signalés lors de la réception,
d'une autre garantie d'au moins 2 ans pour les éléments
d'équipement dissociables et enfin d'une garantie de 10 ans
pour le gros œuvre.
Lorsque le propriétaire fournit
les plans au constructeur
Dans ce cas, le propriétaire est moins protégé
puisqu'il prend le risque de fournir lui-même un plan qu'il
a fait (faire). En outre, il ne bénéficie pas du paiement
progressif des travaux ni des différentes clauses obligatoires
dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture
de plan. Mais il dispose du délai de rétractation
de 7 jours ainsi que des garanties de parfait achèvement
biennale et décennale (si le même constructeur s'occupe
de la plus grosse partie des travaux).
La VAT :
La vente à terme est un contrat, passé devant notaire,
par lequel l'acquéreur ne devient propriétaire de
la construction qu'à son achèvement.
Les paiements qu'il effectue ne sont pas versés au vendeur
mais à un établissement financier garantissant l'achèvement
des travaux.
Ce type de contrat est beaucoup moins pratiqué que la vente
en l'état futur d'achèvement (VEFA) et que le contrat
de construction de maison individuelle (CCMI).
L'achat
:
Acheter un bien :
L'achat d'un bien immobilier est un engagement à long terme
qui ne doit pas être pris à la légère.
Aussi pour que votre coup de cœur ne se transforme pas en coup
de blues, voici quelques conseils :
Définissez vos besoins
Avant d'arpenter les rues et les cages
d'escalier, bref, de vous lancer dans un périple immobilier,
définissez bien vos besoins avant achat.
• Si vous avez fait vœu de célibat, il est évident
que vos besoins ne sont pas les mêmes que ceux d'un couple
avec trois enfants. Réfléchissez donc en terme de
surface et de modularité. L'emplacement de votre acquisition
est également un élément très important.
Si vous détestez l'art contemporain, inutile en effet de
chercher à tout prix un logement avec vue sur le centre culturel
Beaubourg !
Ne négligez pas non plus l'importance des moyens de transport
dont vous voulez bénéficier et des infrastructures
(crèche, écoles, centres de loisirs et espaces verts)
susceptibles de faciliter votre vie quotidienne. La prise en compte
de ces questions vous évitera à coup sûr des
déconvenues ultérieures.
• Dans un second temps, il faut confronter les besoins aux
envies. Si vous préférez les plafonds à la
française et les vieux planchers, mieux vaut chercher dans
l'ancien. En revanche, si vous rêvez d'une terrasse immense
exposée plein sud, l'achat d'un logement neuf et notamment
dans un immeuble en construction est préférable. Il
vous laisse en effet une plus grande liberté de choix et
d'aménagement des espaces, surtout si les plans ne sont pas
encore figés.
• Enfin, il est nécessaire d'évaluer votre budget.
Sur cette question, Le Site Immobilier.com est à votre disposition.
Ses différentes rubriques de calculs vous permette d'apprécier
précisément votre capacité d'emprunt et d'établir
le plan de financement le mieux adapté à votre situation.
Avant
de vous engager….
• Si le logement est en copropriété, demandez
au vendeur de vous communiquer le relevé des charges et le
procès-verbal de la dernière assemblée générale.
Cela permet de savoir si la copropriété est correctement
gérée et si des travaux ont été récemment
votés.
Depuis le 1 juin 2001, vous pouvez également consulter le
carnet d'entretien de l'immeuble.
Tenu par le syndic de copropriété, il indique notamment
l'année de réalisation de gros travaux tels que les
ravalements de façade ou la pose d'un nouvelle ascenseur.
Il peut aussi vous renseigner sur les travaux prévus par
l'assemblée générale des copropriétaires.
A noter, que toutes les copropriétés
n'en possèdent pas encore. Elles disposent de quelques mois
pour l'établir. En effet, la tenue d'un carnet d'entretien
doit être généralisée au 1° janvier
2002.
• Consultez les derniers avis de taxe foncière ou de
taxe d'habitation.
• Les immeubles comprenant plus d'un logement doivent respecter
la réglementation sur l'amiante : renseignez-vous sur ce
qui a été fait dans l'immeuble !
• De même, un constat parasitaire est nécessaire
dans les zones contaminées par les termites. Elles sont répertoriées
dans les mairies et les préfectures.
• Enfin, si vous avez acquis une maison individuelle, contactez
la mairie pour connaître les règles d'urbanisme applicables
à votre quartier. Ce point est primordial si vous projetez
d'entreprendre des travaux.
Les
avants-contrats :
La prolifération des formalités et la multiplication
des intervenants dans le processus de vente imposent la formation
progressive du contrat de vente. Elle se caractérise par
la signature d'un avant-contrat qui permet de lier les parties pendant
le délai nécessaire à l'obtention des documents
indispensables à la vente (certificats d'urbanisme, extrait
cadastral, etc.). Mais également de purger les différents
droits de préemption, de permettre à l'acheteur de
se faire consentir des prêts et au notaire de préparer
l'acte définitif.
Cet avant-contrat peut revêtir soit la forme d'un pacte de
préférence (très peu utilisé) dans lequel
aucune des parties ne s'engage ni à vendre ni à acheter,
soit la forme plus contraignante d'une promesse de vente. C'est-à-dire,
un avant-contrat par lequel une ou des personnes s'engagent à
acheter ou vendre un bien à un prix déterminé
ou déterminable.
Il existe deux sortes de promesse de vente.
La première appelée promesse unilatérale de
vente n'engage pas l'acheteur. Il dispose seulement, durant une
période déterminée dans le contrat, d'un droit
d'option sur le bien qu'il est libre ou non de lever.
La seconde nommée promesse synallagmatique ou compromis de
vente comporte plus de risque que la promesse de vente car elle
engage définitivement les signataires : le vendeur à
vendre et l'acheteur à acheter. Cet acte vaut en effet vente.
De fait, si l'acte est rompu, la partie qui se retire devra payer
des dommages et intérêts ou pourra être contrainte
à exécuter le contrat.
Dans les deux cas, il était d'usage que l'acquéreur
verse un acompte égale à 10 % du prix de vente lors
de la signature de la promesse. Cette somme était définitivement
perdue en cas de rétractation non prévue par la promesse
de vente.
A compter du 1° juin 2001, ces règles évoluent.
Tout acheteur ( non-professionnel ) d'un logement ancien ayant signé
une promesse sous seing privé dispose d'un délai de
rétractation de 7 jours. Durant cette période, aucune
somme d'argent ne peut être versée.
Si vous signez avec un professionnel ( agent immobilier, notaire...
) un versement peut-être prévu à condition que
ce dernier possède d'une garantie financière. En cas
de rétractation, il dispose d'un délai de 21 jours
à compter du lendemain de la date de rétractation
pour vous restituer la somme versée.
En outre, les offres d'achat accompagnées d'un versement
d'accompte sont désormais interdites.
Contrairement à l'acte de vente,
la promesse de vente ne doit pas être signée devant
notaire. Mais il est conseillé d'utiliser des formulaires
types afin de ne rien omettre.
Enfin pour être valable, la promesse de vente doit être
établie en trois exemplaires (un pour chacune des parties
et un pour l'administration fiscale) et être enregistrée
dans un délai de 10 jours à la recette fiscale du
lieu ou l'un des signataires habite. Le compromis n'a pas à
être enregistré.
L'acte de vente :
L'acte de vente est le dernier acte du processus de vente.
Il engage définitivement le vendeur et l'acheteur : le premier
à transférer la propriété du bien qu'il
a mis en vente à l'acquéreur et le second à
payer le prix de vente convenu au vendeur.
Seul un notaire peut rédiger
ce document.
En principe, c'est le notaire du vendeur
qui s'en charge mais il peut être assisté du notaire
de l'acheteur. Précisons que la présence des deux
professionnels n'occasionne pas de dépense supplémentaire.
Ils se partagent en effet les honoraires en fonction d'accords qui
leur sont propres.
Mais attention, les autres frais liés à la vente (les
émoluments de formalités et les droits et taxes payés
au Trésor Public) demeurent intégralement à
la charge de l'acheteur.
Après la rédaction du contrat de vente, les deux parties
sont définitivement liées. L'acquéreur devenu
propriétaire reçoit alors les clés de son nouveau
logement ainsi qu'une attestation de propriété. L'acte
de vente doit ensuite être transmis au bureau des hypothèques
dans un délai de 6 mois à un an afin d'être
publié.
Le
notaire :
L'intervention du notaire est obligatoire pour la quasi-totalité
des ventes immobilières. Il s'occupe de rendre le contrat
de vente parfaitement légal, de sa publicité mais
également de l'information des parties engagées.
Tout cela occasionne des dépenses appelées frais de
notaire.
• Ils correspondent d'abords aux honoraires du notaire.
Ces derniers sont calculés selon un barème national
fixé par décret et dépendent du montant de
la transaction. A cela peuvent s'ajouter des émoluments de
négociation si le notaire est intervenu en qualité
d'intermédiaire dans la vente.
• Ils comprennent aussi des émoluments de formalités.
C'est-à-dire les frais annexes et les débours que
le notaire a engagé pour le compte de son client afin de
mener à bien la transaction. Parmi eux, on peut citer le
coût de l'extrait cadastral et du certificat d'urbanisme,
les honoraires d'un huissier si cela est nécessaire ou encore
les frais liés au droit d'hypothèque, etc.
• Enfin, les frais de notaire comprennent les droits et taxes
payés au Trésor Public.
Le notaire joue en effet un rôle de collecteur d'impôts,
notamment pour les droits d'enregistrement et les frais de papiers
timbrés.
Précisons que tous ces frais ne sont pas plus élevés
si le vendeur et l'acquéreur ne choisissent pas le même
notaire. Dans ce cas, les notaires se partagent l'émolument
selon des règles qui leur sont propres.
Sachez enfin que les frais de notaire représentent environ
6 à 7% du prix de l'acquisition pour l'achat d'un logement
ancien, et 3 à 4% dans le neuf.
Le crédit
immobilier :
Le plan de financement :
Lors de l'achat ou de la construction d'un logement, il est rare
de disposer de l'intégralité des fonds nécessaires.
Il faut donc recourir à un crédit immobilier. Pour
cela, il est nécessaire d'établir un plan de financement.
Il prend en compte plusieurs données : le coût de l'acquisition,
l'apport personnel et le taux d'effort.
Le coût de l'acquisition
Pour calculer le coût d'acquisition, il faut prendre en compte
le prix d'achat du bien mais également des frais annexes,
à savoir :
• les frais de négociation (si vous avez recours à
un agent immobilier),
• les frais de notaire,
• les frais de copropriété,
• les frais liés à l'emprunt (frais de dossier,
frais d'hypothèque, etc.),
• les frais liés au déménagement,
• les travaux de réparation ou d'amélioration
à effectuer avant l'entrée dans les lieux,
• les impôts locaux : la taxe d'habitation et la taxe
foncière,
• les frais de fonctionnement (chauffage, etc.).
L'apport personnel
Pour que le remboursement du crédit se fasse dans
de bonnes conditions, il est préférable de disposer
d'un apport personnel. L'apport personnel conseillé est de
20% du financement total du logement et de 10% dans le cas d'un
prêt d'accession à la propriété (PAP),
d'un prêt conventionné (PC) ou d'un prêt d'accession
sociale (PAS).
Certains prêts sont constitutifs d'apport personnel, il s'agit
:
• du prêt épargne logement,
• du prêt 1% logement (à la disposition des entreprises
de plus de 10 salariés),
• des prêts accordés par une caisse de retraite
ou une mutuelle,
• des prêts accordés aux fonctionnaires,
• des prêts consentis par un membre de votre famille,
• des prêts des collectivités locales,
• des prêts relais (prêts contractés dans
l'attente de la vente du logement précédent).
Le taux d'effort
Autre point important à
vérifier avant de contracter un prêt : le taux d'effort.
Veillez à ce que l'ensemble de vos crédits ne représente
pas plus du tiers de vos revenus mensuels. Au-delà, les risques
de surendettement augmentent.
Il est également préférable de ne pas prendre
en compte les prestations familiales dans le calcul de vos revenus
car elles sont souvent provisoires.
Le
prêt aidé ou libre :
Prêt aidé ou prêt libre ?
Il existe deux catégories de prêts immobiliers : les
prêts aidés par l'Etat et les prêts libres. Les
premiers ont pour objectif de favoriser l'accession à la
propriété aux ménages les plus modestes. Ils
sont donc soumis à condition de ressources. Les seconds sont
librement négociés avec l'établissement bancaire.
Quel taux dans un prêt libre ?
En principe, les banques proposent
plusieurs formules de crédit :
• taux d'intérêt constant et durée fixe.
Le taux, le nombre et le montant des mensualités de remboursement
sont fixés pour toute la durée du crédit ;
• taux variables ou révisables. Ces formules de prêts
permettent à l'emprunteur de bénéficier des
éventuelles baisses de taux et de plafonner les hausses pendant
la durée du crédit ;
• taux modulables. Cette formule allie la souplesse des remboursements
à la sécurité d'un taux fixe. La durée
du prêt peut être rallongée ou raccourcie en
fonction de la variation du taux.
Pour calculer le taux réel du crédit, appelé
aussi Taux Effectif Global (TEG), il convient d'ajouter les frais
annexes (frais de dossier, assurance décès, etc.)
aux taux d'intérêt. L'établissement de crédit
doit indiquer le TEG dans son offre.
La
signature du prêt :
L'offre de prêt fournit par l'établissement de crédit
doit comporter des mentions
obligatoires :
• l'identité du prêteur, de l'emprunteur et de
sa ou ses caution(s) ;
• la date de mise à disposition des fonds ;
• l'objet du prêt (achat ou construction) ;
• le montant du prêt ainsi que son coût total et
le taux effectif global ;
• les garanties exigées (assurance décès…)
et leur coût ;
• l'échéancier des amortissements détaillant
pour chaque échéance la répartition du remboursement
entre le capital et les intérêts ;
• les conditions de transfert du prêt à une autre
personne ;
• le montant des frais d'étude à verser au prêteur
en cas de non-conclusion du contrat de vente.
L'offre de prêt est envoyée par lettre recommandée
avec accusé de réception par le prêteur à
l'emprunteur. Elle est valable 30 jours et l'emprunteur dispose
d'un délai de réflexion de 10 jours pour prendre sa
décision.
Non-conclusion
du contrat principal
Le prêt est obligatoirement soumis à la condition
résolutoire de la non-conclusion dans un délai de
quatre mois à compter de l'acceptation de l'opération
pour laquelle le prêt est demandé, sauf si les parties
ont convenu un délai plus long. L'acceptation de l'offre
ne lie donc pas définitivement les parties. Le prêt
peut être annulé.
Remboursement
anticipé
L'emprunteur peut toujours rembourser par anticipation une partie
ou la totalité de son prêt. Toutefois, le contrat de
crédit peut interdire les remboursements égaux ou
inférieurs à 10% du montant initial du prêt,
sauf s'il s'agit de son solde.
Généralement une indemnité sera exigée
par l'établissement bancaire. Cette indemnité ne peut
dépasser 3% du capital restant dû (1% pour les prêts
PAP).
Pour les contrats conclus à compter du 1er juillet 1999,
aucune indemnité n'est demandée à l'emprunteur
en cas de remboursement par anticipation. Mais il faut qu'il soit
motivé par la vente du bien immobilier à la suite
d'un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur
ou de son conjoint, par le décès ou la cessation forcée
de l'activité professionnelle de ces derniers.
la copropriété
:
Généralités
sur la copropriété :
Qu'est-ce qu'une copropriété
?
Ce régime concerne énormément d'immeubles collectifs.
Il s'applique en effet à tous les immeubles dans lesquels
au moins deux appartements appartiennent à des propriétaires
différents. Il est obligatoirement régi par la loi
du 10 juillet 1965.
Caractéristiques
principales :
• La copropriété est régie par un règlement
de copropriété. Ce texte énonce les droits
et devoirs des copropriétaires. Il contient les plans et
désignations des parties communes et des parties privatives,
les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent
les utiliser et la répartition des charges.
• Le syndic assure la gestion quotidienne de la copropriété
sous le contrôle de l'assemblée générale
des copropriétaires qui le nomme.
• Les décisions concernant la copropriété
sont prises par une assemblée générale selon
différents modes de vote.
• Enfin le conseil syndical, formé des copropriétaires,
assiste et contrôle le syndic dans sa gestion.
Le
syndic de copropriété :
L'exécution des décisions du syndicat des copropriétaires
est confiée à un syndic. Celui-ci est mandataire,
c'est-à-dire qu'il ne fait qu'accomplir les missions qui
lui sont confiées.
Qui peut être syndic ?
• un des copropriétaires. C'est la solution la moins
onéreuse car il n'est pas indemnisé. Mais elle ne
peut fonctionner que dans les petites copropriétés
où chacun s'entend plus ou moins bien avec les autres.
• un professionnel de gestion immobilière (titulaire
de la carte professionnelle conformément à la loi
du 2/1/1970). Ces professionnels offrent en général
des garanties de compétences et de bonne gestion financière.
Une assurance couvre leur responsabilité civile.
Qui
désigne le syndic ?
• le règlement de copropriété (dans le
cas de logements neufs) ;
• l'assemblée générale ;
• le conseil syndical dans les syndicats coopératifs
;
• le président du tribunal de grande instance à
la demande d'un ou de plusieurs copropriétaires.
Quelles sont les fonctions du syndic
?
• faire respecter le règlement de copropriété
;
• tenir à jour la liste des copropriétaires ;
• appliquer les décisions de l'assemblée générale
;
• se charger de la gestion courante (maintenance, gestion du
personnel, approvisionnement...) ;
• intervenir pour tous travaux urgents ;
• recouvrer les charges auprès des copropriétaires
;
• se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité
courante.
• conseiller les copropriétaires (en particulier, les
avertir des conséquences des décisions prises en assemblée
générale).
En outre, la loi du 13 décembre
2000, dite loi •SRU•, prévoit que le syndic :
• affiche dans les immeubles des procès-verbaux abrégés
des décisions prises en assemblée ;
• établisse et tienne à jour un carnet d'entretien
d'immeuble indiquant notamment l'année de réalisation
de travaux importants ( ravalement de façade, remplacement
de la chaudière... ). Ce document doit par ailleurs être
mis à la disposition de tout candidat à l'acquisition
d'un lot dans la copropriété.
Quelle est la rémunération d'un syndic ?
• syndic copropriétaire : il n'y a pas de rémunération,
mais les frais qu'il engage (ex : photocopie, timbres…) doivent
lui être remboursés ;
• syndic professionnel : ils ne sont plus réglementés
et donc débattus librement.
Comment
retirer ses fonctions au syndic ?
• ne pas renouveler son mandat lorsqu'il vient à échéance
;
• le révoquer, en cours de mandat, si une faute peut
être prouvée (mauvaise tenue des comptes, administration
en contradiction avec les décisions de l'assemblée
générale...). Un vote à la majorité
des voix des copropriétaires est nécessaire.
Les
charges de copropriété :
La répartition des charges
est prévue par le règlement de copropriété
dans ce qu'on appelle un état de répartition des charges.
Ce dernier doit respecter les dispositions de l'article 10 de la
loi de 1965 qui distinguent deux catégories de charges :
Charges générales et
charges spéciales
• les charges générales sont relatives à
la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble.
Concrètement, il s'agit des dépenses liées
au nettoyage des parties communes, de gardiennage, d'éclairage,
de peinture, etc.
• les charges spéciales dépendent du fonctionnement
et de l'entretien des éléments d'équipement
communs et des différents services collectifs (ascenseur,
vide-ordures, antenne, eau froide, chauffage, etc.).
Comment les charges sont-elles réparties
?
• les charges générales sont réparties
en fonction de la valeur du lot par rapport à la valeur totale
de l'immeuble, c'est-à-dire en fonction des tantièmes
de copropriété affectés à chaque lot.
• les charges spéciales sont réparties en fonction
de l'utilité de chaque service pour les différents
lots. Ainsi en ce qui concerne l'ascenseur, les copropriétaires
du rez-de-chaussée ne paieront rien, sauf s'il dessert un
sous-sol où ils possèdent cave ou parking. Et ceux
du 1er étage paieront des charges moins élevées
que ceux du cinquième. Attention, ce n'est pas l'utilisation
effective qui est considérée mais la possibilité
d'utilisation. Le propriétaire d'un logement vide ou qui
n'utilise pas certains services paiera donc aussi cher qu'un propriétaire
qui les utilise.
Peut-on contester la répartition
?
L'état de répartition des charges contenu dans le
règlement de copropriété peut être modifié
de deux manières :
• soit par un vote à l'unanimité de tous les
copropriétaires lors d'une assemblée générale
;
• soit par recours au tribunal de grande instance, dans un
certain délai : 5 ans après la publication du règlement
de copropriété ou 2 ans après le rachat d'un
logement en copropriété.
Les parties communes et les parties
privatives :
Le règlement de copropriété fixe la répartition
entre les parties communes et les parties privatives. C'est lui
qui fait loi. Nous n'indiquons donc ici que la répartition
la plus courante.
Parties privatives
Il s'agit des éléments dont chacun des copropriétaires
a la propriété exclusive. Mais il arrive parfois que
certains de ces éléments soient intégrés
dans un tout. Dans cette hypothèse, ils ne peuvent être
supprimés ou modifiés qu'avec l'autorisation de l'assemblée
générale des copropriétaires.
En général, les parties privatives sont les suivantes
:
• La porte d'entrée. Son entretien est à la charge
du copropriétaire. Mais son aspect ne peut être modifié
sans l'accord de l'assemblée générale. La sonnette,
si elle n'a pas été installée à la construction,
peut être laissée au goût de chacun.
• L'entrée, le salon, la salle de séjour, les
chambres : les plafonds (plâtre, peinture) ; les cloisons
de séparation des pièces (mais pas les gros murs)
; les revêtements décoratifs (papiers…) ; les
châssis de fenêtres, la vitrerie, la sonnerie ; les
portes de communication (menuiserie et serrurerie) ; les volets,
persiennes, stores, jalousies (mais attention à ne pas les
modifier ou les installer sans l'accord du syndic ou de l'assemblée)
; les revêtements de sol ; les cheminées (mais pas
les conduits).
• La cuisine : le plafond ; les cloisons ; les carrelages ;
les canalisations d'eau à partir de la colonne montante ou
jusqu'à la descente ménagère ; toute la robinetterie
; les siphons ; la hotte ; les éviers.
• La salle d'eau, la salle de bains, le cabinet de toilette
: les plafonds, les cloisons, les carrelages ; la baignoire avec
sa robinetterie et la tuyauterie ; le lavabo avec sa robinetterie
et la tuyauterie ; le bidet avec sa robinetterie et la tuyauterie
; le chauffe-eau (le cas échéant).
• Les w-c: la cuvette ; le siphon ; la chasse d'eau à
partir de la colonne montante, les tuyauteries et canalisations
jusqu'à la chute.
Parties communes
Il s'agit des parties de l'immeuble et des terrains à l'usage
de tous les copropriétaires ou d'au moins deux d'entre eux.
Elles comprennent :
• le sol ;
• les cours ;
• les parcs et jardins ;
• les voies d'accès ;
• le gros œuvre des bâtiments, les coffres, gaines
et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs (local à ordure par
exemple) ;
• les passages et corridors ;
• les éléments d'équipement communs, y
compris les parties de canalisation y afférents qui traversent
des locaux privatifs ;
• l'ascenseur ;
• le chauffage central. La chaudière et les installations
sont la propriété commune du syndicat et pour éviter
de graves perturbations pour l'ensemble de l'installation, il est
interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments
de chauffage qui se trouvent dans les appartements ;
• les vide-ordures : les gaines sont parties communes ainsi
que les vidoirs s'ils sont collectifs ; par contre, s'ils existent
dans chaque appartement à usage individuel, les vidoirs sont
des éléments privatifs ;
• l'antenne collective : pour faire un raccordement de poste,
ne faire appel qu'à l'installateur de l'antenne collective.
L'assemblée
générale :
Tous les copriétaires peuvent y participer mais également
:
• les locataires ayant signé un contrat de location-accession
à la propriété ;
• les associés pour les lots appartenant à une
Société civile immobilière ;
• le mandataire commun pour les lots en indivision ;
• les représentants d'une association de locataires
;
• les locataires mandatés par un copropriétaire
;
Dans l'hypothèse où l'on ne peut pas assister personnellement
à la réunion, on peut se faire représenter
par un mandataire. Il suffit de remettre un pouvoir rédigé
sur papier libre à la personne de son choix, à l'exception
du syndic. Mais attention, une même personne ne peut recevoir
plus de trois mandats sauf si le nombre de mandats lui fait totaliser
moins de 5 % des voix.
Quand a-t-elle lieu ?
Il doit y avoir au minimum une assemblée générale
par an. Toutefois, il est d'usage d'en tenir une à chaque
fois qu'une décision importante doit être prise.
Qui doit en prendre l'initiative ?
Le syndic pour la réunion annuelle et chaque fois qu'il le
juge utile. Elle peut aussi être demandée :
• par le conseil syndical ;
• par un ou plusieurs copropriétaires représentant
au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires. La demande
doit alors être notifiée au syndic par lettre recommandée
avec accusé de réception et doit préciser les
questions que l'on désire voir inscrire à l'ordre
du jour.
Le syndic doit prévenir les participants au minimum 15 jours
à l'avance, soit par lettre recommandée avec accusé
de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires.
En cas d'urgence, ce délai peut ne pas être respecté.
L'ordre du jour ainsi que tous les documents utiles à la
préparation de la réunion (budget prévisionnel
par exemple) doivent être joints à la convocation.
Comment se passe l'assemblée
?
Chaque participant doit signer la feuille de présence. Au
début de la réunion, l'assemblée désigne
un président de séance parmi les copropriétaires
(le syndic ne peut pas présider la séance) et éventuellement
un bureau.
On ne peut valablement délibérer que sur les questions
inscrites à l'ordre du jour. Et toutes les questions inscrites
doivent être votées. Pour cela, chaque copropriétaire
a un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties
communes. Les décisions sont prises en fonction de leur importance
selon différentes majorités (art. 24, 25 et 26 de
la loi de 1965).
Application des décisions prises
par l'assemblée générale
Un procès-verbal doit être envoyé par lettre
recommandée dans un délai de 2 mois aux copropriétaires
qui ont voté contre une décision (copropriétaires
opposants) et à ceux qui n'étaient ni présents
ni représentés à l'assemblée générale
(copropriétaires défaillants). Pour les autres, cette
notification n'est pas obligatoire ; toutefois, il est d'usage de
leur envoyer ou de leur remettre un exemplaire du procès-verbal.
Les copropriétaires opposants
ou défaillants peuvent contester les décisions de
l'assemblée générale dans un délai de
2 mois après la notification du procès-verbal. Mais
cette contestation ne peut se faire que par voie judiciaire dans
le cadre d'une action intentée contre le syndicat de copropriété
et auprès du tribunal de grande instance.
La fiscalité
:
Les plus-values immobilières
:
En cette période de reprise de l'immobilier, la vente d'un
bien va permettre à nombre d'entre vous de réaliser
une plus-value. Comme tous les revenus, la différence entre
le prix d'acquisition et le prix de vente d'un bien est taxée.
Mais ce principe comporte de nombreuses exonérations et abattements.
Mieux vaut les connaître avant de vous lancer dans les calculs.
Les exonérations
La vente d'une résidence
principale n'est pas assujettie à l'impôt sur le revenu
sous une double condition. D'abord, le bien doit être votre
résidence principale au moment de la vente. Ensuite, vous
devez soit l'avoir occupé depuis son acquisition ou son achèvement,
soit l'avoir occupé durant 5 années au moins de manière
consécutives ou non. Ainsi si vous avez acquis un logement
pour le mettre en location, vous devrez y vivre 5 ans pour bénéficier
de l'exonération lors de sa revente.
Si la vente concerne un logement différent
de votre résidence principale, l'exonération intervient
également dans des cas précis :
• vous ne devez pas être propriétaire de votre
résidence principale ;
• vous ne devez pas avoir effectué d'autres ventes immobilières
(hors résidence principale) depuis le 1er janvier 1982 ;
• la vente du logement doit intervenir au moins 5 ans après
son achèvement ou son acquisition et plus de 2 ans après
la vente de la résidence principale (le cas échéant).
Précisons que ces délais de 5 et 2 ans ne sont pas
obligatoires si les motivations de la vente sont familiales ou professionnelles
: mutation, naissance, etc.
Les exonérations dépendent
en outre de la valeur de votre patrimoine. Les plus-values issues
de la vente d'un bien inférieur à 30 000 F (4 573,
47 €) sont en effet exonérées. Il en est de même
si vous mettez un logement en vente alors que votre patrimoine immobilier
ne dépasse pas 400 000 F (60 979, 61 €). Sachez par
ailleurs que ce seuil augmente de 100 000 F (15 244, 90 €)
par enfant à charge à partir du troisième.
Enfin, la plus-value issue de la vente
d'un bien possédé depuis 22 ans n'est pas taxée.
De même, lorsque la vente est réalisée par un
propriétaire titulaire d'une pension de vieillesse qui ne
paie pas l'impôt sur le revenu.
Les
abattements
Si vous n'êtes pas exonéré au titre de la plus-value,
vous pouvez prendre en compte certains abattements.
• Dans tous les cas, vous bénéficiez d'un abattement
de 6 000 F ( 914, 69 € ). Il atteint 75 000 F ( 11 433, 68
€ ) dans le cas d'une expropriation ou d'une vente amiable
à une collectivité territoriale.
• Un abattement de 5 % par année après 2 ans
de possession est également appliqué. Par exemple,
un appartement acheté en 1989 et revendu en 1996 bénéficie
d'un abattement de 5 x 5 = 25%.
• Enfin, lors de la vente d'une résidence secondaire,
un abattement de 30 000 F ( 4 573, 47 € ) est accordé
aux personnes seules et 40 000 F ( 6097, 96 € ) aux couples
auquel on ajoute 10 000 F ( 1524, 49 € ) par enfant à
charge.
Quoi qu'il en soit pour vous aider dans vos calculs, Le Site Immobilier
vous invite à utiliser sa rubrique • Calculs-Les plus-values
• accessible à partir de cette page.
La
taxe foncière :
Dès lors que vous êtes propriétaire d'un immeuble
bâti (maison, appartement, usine, entrepôt, etc.), vous
devez payer la taxe foncière sur les propriétés
bâties (TFPB). Comme tous les impôts locaux, elle est
fixée par les collectivités territoriales (communes,
départements, régions, etc.) dont dépend la
construction imposable. Le taux d'imposition n'est donc pas le même
selon que vous vivez en Bretagne ou en Alsace.
Qui
doit payer la taxe foncière ?
En principe, tous les propriétaires d'un bien immobilier
au 1er janvier de l'année d'imposition. A l'exception toutefois
des propriétaires de bâtiments ruraux à usage
agricole ou de logements modestes dans les D.O.M.
De même, si vous êtes propriétaire d'un local
abritant une association de mutilés de guerre ou de travail
reconnue d'utilité public, vous serez exonéré
de la TFPB.
Les terrains sont également
soumis à la taxe foncière lorsqu'ils ne sont pas construits.
On parle alors de taxe foncière sur les propriétés
non bâties (TFPNB). Elle s'applique principalement aux terrains
affectés à l'agriculture (terres, pâtures, bois,
etc.) et aux terrains à bâtir.
Comment est calculée la taxe foncière
?
La taxe foncière est
calculée en multipliant le revenu cadastral par les taux
fixés par les collectivités territoriales. Le revenu
cadastral sert donc de base d'imposition. Il est égal à
50% de la valeur locative cadastrale du bien bâti et à
80% de la valeur locative cadastrale des propriétés
non bâties.
Pour toute information sur la valeur
locative servant de base à la taxe foncière, contactez
le centre des impôts fonciers ou la mairie du lieu de situation
de votre bien. Pour savoir si vous êtes exonéré
de la taxe foncière, consultez notre fiche : les cas d'exonération
de la taxe foncière.
La
TVA immobilière sur les ventes :
En principe, les ventes d'immeubles sont soumises au droit d'enregistrement.
Mais dans le cadre des logements neufs, ce droit s'efface au profit
de la TVA immobilière.
Qui doit acquitter la TVA immobilière
et quand doit-on la payer ?
Cette taxe est due dans le cadre
des ventes concernant des logements en cours de construction (Vente
en l'état futur d'achèvement par exemple) ou des logements
bâtis jusqu'à 5 ans après leur achèvement.
Toutefois, les biens achevés depuis moins de 5 ans et cédés
pour la seconde fois durant cette même période à
un particulier ne relèvent plus du régime de la TVA.
Mais attention, l'acquéreur doit payer les droits de publicité
foncière.
Autre particularité, c'est le vendeur qui acquitte, quand
il y a lieu, la TVA immobilière.
Ainsi, si vous avez fait construire
une maison que vous décidez de revendre avant son achèvement,
vous devrez acquitter la TVA au moment de la signature de la vente.
Ce dispositif concerne le particulier mais surtout les professionnels
(promoteurs, constructeurs, etc.).
Le processus est le même pour
les logements récemment bâtis. La première vente
intervenant dans les 5 ans de l'achèvement de la construction
est taxée. Si une deuxième vente intervient dans ce
même laps de temps, la TVA n'est plus exigible.
Comment
calcule-t-on la TVA immobilière ?
La TVA se calcule à partir du prix de cession du bien, augmenté
des charges inhérentes à ce type de transaction, au
taux de 19,60 %. Mais c'est la valeur vénale du bien qui
est prise en compte dans le cas où celle-ci est supérieure
au prix de cession augmenté des charges. Il faut noter également
que le vendeur peut déduire de l'assiette de la taxe à
acquitter lors de la vente, tous les montants de cette même
taxe déjà payés : lors du règlement
des factures des différents fournisseurs par exemple.
La
taxe d'habitation :
La taxe d'habitation est due par tout
occupant d'un logement au 1er janvier, qu'il s'agisse d'un propriétaire
ou d'un locataire. Elle concerne tous les locaux d'habitation et
leurs dépendances. C'est-à-dire les parkings, jardins,
chambres de service, etc., à condition qu'elles se situent
à moins d'un kilomètre du logement dont elles dépendent.
Toutefois, il existe de nombreuses exonérations et des abattements.
Les personnes exonérées
Les personnes de condition modeste peuvent bénéficier
d'une exonération totale de la taxe d'habitation sur leur
habitation principale, sous plusieurs conditions. Elles doivent
d'abord être :
• soit titul |
